공인중개사 수험서

제1절 구성

民法의 의의

1. 민법은 사법(私法)이다.
2. 민법은 일반법이다.
3. 민법은 실체법이다.
4. 민법은 행위규범이다.
5. 민법은 재판규범이다.

민법전의 체제(體制) : 판덱텐체제

제1편, 총칙(總則) 제2편, 물권(物權) 제3편, 채권(債權) 제4편, 친족(親族) 제5편, 상속(相續)

民法의 법원(法源)

民法의 法源(존재형식)과 그 적용순위

민사(民事)에 관하여 법률의 규정이 없으면 관습법에 의거하고 관습법이 없으면 조리(條理)에 의한다. (민법 제1조)

법원의 순위 : 법률(성문법) 〉관습법(불문법) 〉조리

• 條理 ; 사물의 본질적 법칙 또는 사물의 이치

民法 의 기본원리

근대민법의 기본원리

1) 소유권 절대의 원칙 (사유재산자유의 원칙) 2) 계약자유의 원칙 (사적 자치의 원칙) 3) 과실 책임의 원칙

현대민법의 기본원리(수정기본원리)

1) 소유권공정의 원칙 2) 계약공정의 원칙 3) 무과실책임의 원칙

권리행사의 한계

신의성실의 원칙

「권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다.」(민법 제2조1항)

권리남용금지의 원칙

권리는 남용하지 못한다.(민법 제2조 2항)

제2절 민법총칙

권리의 주체

의의 사인(私人)

상호간의 권리의무 관계에서 권리의무를 지는 자를 권리의무의 주체라고 한다. 권리의무의 주체가 될 수 있는 것은 ꡐ人ꡑ이다. 人에는 자연인(自然人)과 법인(法人)이 있다.

자연인(自然人)

1) 권리능력 ; 권리능력의 시기와 종기, 태아의 권리능력 2) 의사능력 ; 자기의 법률행위의 결과를 판단할 수 있는 능력, 책임능력 3) 행위능력 ; 혼자서 완전히 법률행위를 할 수 있는 능력

• 무능력자 ; 미성년자․한정치산자․금치산자

=법인(法人)

1) 의 의 단체(지방공공단체, 공익단체, 회사 등등)에도 법률이 정하는 일정한 요건을 갖추면 권리능력을 인정해 주고 있다. 이러한 단체는 단체 스스로가 마치 사람과 같이 권리능력을 갖고 그 단체의 이름으로 권리를 가지며 의무를 지게 된다.

2) 주요 개념

(1) 사단법인과 재단법인

① 사단법인 ; 일정한 목적을 위하여 결합한 사람의 단체

② 재단법인 ; 일정한 목적에 바쳐진 재단이 그 실체를 이루고 있는 법인

(2) 법인과 권리능력 없는 법인

권리의 객체

의의

권리의 객체로서 민법은 물건을 규정하고 있다.

물건(物件)

1) 의 의  : 유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력을 말한다(민법 제98조).

2) 물건의 분류

 ① 부동산과 동산 

   *부동산(不動産) ; 토지와 장착물    *동산(動産) ; 부동산 이외의 물건 

 ② 주물(主物)과 종물(從物) : 종물은 주물의 처분에 따른다(법 100조 2항). 

 ③ 원물(元物)과 과실(果實) *과실(過失) 

    물건으로부터 생기는 수익을 과실이라 하고 과실을 낳게 하는 물건을 원물이라 한다. 

    *천연과실․법정과실 

권리의 변동

의의

법률효과는 권리의 변동 즉 그 발생․변경․소멸의 모습으로 나타난다. 권리변동을 일으키는 원인을 법률요건(法律要件)이라고 하는데, 이는 개개의 법률사실(法律事實)로 구성되어 있다. 법률요건 중에서 가장 중요한 것이 법률행위(法律行爲)이다.

법률행위(法律行爲)

1) 의 의

일정한 법률효과의 발생을 목적으로 하는, 하나 또는 수개의 의사표시를 필요불가결의 구성요소로 하는 법률요건을 말한다.

2) 종 류

(1) 단독행위, 계약, 합동행위 (2) 채권행위, 물권행위

3) 성립요건과 유효요건

의사표시

1) 의사표시의 불일치

(1)진의아닌 의사표시 ; 비진의의사표시(非眞意意思表示) (2)통정허위표시

(3)착오에 의한 의사표시

2) 하자(瑕疵)있는 의사표시 : 사기․강박에 의한 의사표시

법률행위의 대리

1) 의 의 : 대리인이 본인을 대신해 본인을 위해서 하는 것임을 표시하여 법률행위를 행하고 그 법률효과가 직접 본인에게 귀속되는 제도이다. (법 114조)

2) 종 류

(1) 임의대리와 법정대리 (2) 유권대리와 무권대리

3) 복대리(復代理)

대리인이 그의 권한 내의 행위를 하기 위해서 대리인 자 신의 이름으로 선임한 대리인

4) 무권대리

대리권이 없이 행한 대리행위, 즉 대리행위의 다른 요건 을 모두 갖추고 있으나 대리권만이 없는 행위

(1) 표현대리(表見代理) (2) 협의의 무권대리(無勸代理)

법률행위의 부관(附款)

1) 의의 법률행위의 효과의 발생 또는 소멸에 관하여 이를 제한하기 위하여 법률행위의 내용으로써 부가하는 약관

2) 종류

(1) 조건 ; 장래의 불확실한 사실 (2) 기한 ; 장래 도래가 확실한 사실

제3절 물권법

물권법의 의의

개념

특정한 물건을 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적인 권리

일물일권주의(一物一權主義)

하나의 물건 위에는 그 내용이 서로 용납되지 않는 물권은 하나밖에 존재할 수 없다.

물권법정주의(物權法定主義)

「물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임으로 창설 하지 못한다.」(법 제185조)

물권의 종류

• 점유권과 본권(소유권과 제한물권)

점유권, 본권(소유권, 제한물권-용익물권, 담보물권)

물권의 효력

우선적 효력

1) 물권상호간의 효력

동일한 물건 위에 성립하는 물권 상호간에는 시간적으로 먼저 성립한 물권이 뒤에 성립한 물권에 우선한다.

2) 물권과 채권과의 우선적 효력

어떤 물건에 관하여 물권과 채권이 성립하는 경우에는 그 성립의 전후에 관계없이 물권을 우선으로 한다.

물권적 청구권

물권적 청구권이란 물권자가 방해자에 대하여 그 방해의 제거 또는 예방에 필요한 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리를 말하며, 그 종류로는 물권적 반환청구권, 물권적 방해제거청구권, 물권적 방해예방청구권이 있다.

물권 의 변동

의의

물권의 발생, 변경, 소멸을 물권의 변동이라고 한다. 물권의 변동은 법률행위 또는 법률의 규정에 의해서 일어난다.

公示의 原則

1) 물권의 변동은 언제나 외부에서 인식될 수 있는 어 떤 표상을 갖추어야 한다는 원칙을 말한다.

공신(公信)의 원칙

공시방법이 진실한 권리관계와 일치하고 있지 않더라도 그 공시된 대로의 권리가 존재한다고 신뢰하고 법률행위를 한 자를 보호하여야 한다는 원칙을 말한다.

물권법 각론

점유권(占有權)

물건에 대한 사실상의 지배 자체를 보호하려는 목적에서 인정되는 권리이다.

소유권(所有權)

이 부분의 본문은 소유권입니다.

소유권은 물건을 사용․수익․처분 기타 어떤 방법으로든 완전히 지배할 수 있는 권리이다. 제한물권에 의하여 제한되는 경우에도 일정한 시기에 가서는 본래 상태로 복귀하는 탄력성이 있다. 또한 존속기간의 제한이 없이 소멸시효에 걸리지 않기 때문에 항구성을 갖는다.

용익물권(用益物權)

1) 지상권(地上權)

타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유 하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 물권이다. 우리 민 법은 너무 일방적으로 지상권자를 보호하기 때문에 토지 소유자는 자기에게 불리한 지상권 대신 토지임대차를 선 호한다.

2) 지역권(地役權)

설정행위에서 정한 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기의 토지의 편익에 이용하는 권리이다. 이 때 자기의 토지를 요역지(要役地)라 하고, 편익에 제공되는 타인의 토지를 승역지(承役地)라고 한다.

3) 전세권(傳貰權)

전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산 의 용도에 좇아 사용․수익하며, 그 부동산 전부에 대하 여 후순위의 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제 를 받을 수 있는 권리이다. 즉 용익물권이지만 동시에 담 보물권의 성질도 가지고 있다.

• 전세권은 우리 민법에 특유한 제도로서 관습을 입법화한 것이다. 그런데 전세권보다 등기를 하지 않는 ꡐ채권적 전세ꡑ또는 임대차가 애용되는 실정이므로 주택임차인을 보호하기 위하여 주택임대차보호법이 제정되어 있다.

4. 담보물권(擔保物權)

1) 유치권(留置權)  : 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치하여 간접적으 로 채무변제를 강제하는 권리이다.

2) 질권(質權) : 채권자가 그의 채권을 담보로서 채무자 또는 제3자로부 터 받은 물건 또는 채무의 변제가 있을 때까지 유치함으로 써 변제를 간접적으로 강제하는 동시에, 변제가 없는 경우 에는 그 물건을 매각하여 그 대금에서 우선적으로 변제를 받는 권리이다. 질권의 대상은 동산과 권리에 한한다.

3) 저당권(抵當權) : 채무자 또는 제3자가 채무의 담보로 제공한 부동산 기타 의 목적물을 채권자가 질권에 있어서와 같이 제공자로부터 인도 받지 않고서 그 목적물을 받는 담보물권이다.

• 변칙담보 ; 민법이 규정하지 않으나 거래계에서 자주 쓰이는 담보제도를 변칙담보라고 통칭하는데, 예컨데 양도담보, 가등기담보 등을 말한다.

가등기(假登記)담보 ; 이행기에 채무를 변제하지 않을 경우 부동산의 소유권을 채권자에게 이전하는 것을 예약하고, 소유권 이전청구권보전을 위한 가등기를 하는 공시방법에 의한 채권담보제도로, 경제적 약자인 채무자를 보호하기 위하여 ꡐ가등기담보 등에 관한 법률ꡑ이 제정되어 있다.

제4절 채권법(債權法)

채권의 의의

특정인이 다른 특정인에게 일정한 행위를 하도록 청구할 수 있는 권리이다. 채권․채무의 내용이 되는 일정한 행위를 급부(給付)라고 한다.

채권의 종류

1. 특정물채권과 종류채권

• 종류채권 ; 일정한 종류에 속하는 물건 중 일정한 수 량의 물건의 인도를 목적으로 하는 채권

2. 선택채권 ; 수 개의 급부 중에서 선택에 의하여 정해지 는 한 개의 급부를 목적으로 하는 채권

債權의 效力

채권의 대내적 효력

1) 채무불이행

채무자의 책임 있는 사유에 의하여 채무의 내용에 따른 이행을 하지 않는 것을 말함

2) 강제이행

채무자가 임의로 이행하지 않는 경우에 채권자가 공권에 의하여 강제적으로 채무의 내용을 실현하는 것

2. 채권의 대외적 효력

1) 채권자대위권

채권자가 자기채권을 보전하기 위해 채무자에게 속하는 권리를 행사할 수 있는 권리

2) 채권자취소권․사해행위취소권

채권의 소멸

변제(辨濟)

채무의 내용을 실현하는 행위, 즉 사실행위 또는 준법률행위

대물변제(代物辨濟)

채권자의 승낙을 얻어 본래 부담 하였던 급부 대신에 다른 급부를 함 으로써 채권을 소멸시키는 것

공탁(供託)

변제자가 변제의 목적물을 채권자를 위하 여 공탁소에 임치하여 그 채무를 면 하는 것

상계(相計)

채권자와 채무자가 동종의 채권, 채무를 가 지는 경우 그 채권과 채무는 대등 액에 있 어서 소멸시키는 일방적 의사표시

갱개(更改)

채무의 중요부분을 변경시켜 새로운 채무 를 성립시키는 동시에 구채무를 소 멸 시키 는 계약

면제(免除)

채권자가 채무자에 대하여 무상으로 채무를 소멸시키는 행위

혼동(混同)

채권과 채무가 동일인에게 귀속하는 사실

채권법 각론 (채권발생원인)

계약(契約)

계약이란 채권의 발생을 목적으로 하는 두 개의 대립되는 의사표시의 합치에 의하여 성립하는 법률행위를 말한다. 민법은 14개의 전형적인 채권계약을 규정하고 있다.

1) 증여(贈與)

당사자의 일방인 증여자가 대가없이 즉 무상으로 재산을 상대방에게 준다는 의사를 표시하고 상대방인 수증자가 그것을 승낙함으로써 성립하는 계약이다.

2) 매매(賣買)

금전과 재화를 교환하는 계약이다. 즉 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 매매는 유상계약의 대표격이므로 성질이 허용하는 한, 다른 유상계약에도 그 규정이 준용된다.

3) 교환(交換)

당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 서 로 이전할 것을 약속함으로써 성립하는 계약이다.

4) 소비대차(消費貸借)

소비대차는 당사자 일방이 금전 기타 대체물의 소유권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방은 그와 같은 종류, 품질 및 수량으로 반환할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다. 빌린 물건 자체를 반환 할 수 없다는 점에서 사용대차와 임대차와 구별된다.

5) 사용대차(使用貸借)

당사자 일방이 상대방에게 무상 으로 사용․수익한 후 그 물건을 반환할 것을 약정함으로 써 성립하는 계약이다.

6) 임대차(賃貸借)

당사자 일방이 상대방에게 목적물을 용․수익할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다.

7) 고용(雇傭)

당사자 일방이 상대방에 대하여 노무를 제공할 것을 약정하고 상대방이 여기에 보수를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다.

8) 도급(都給)

당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약속하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급하기로 약정함으로써 성립하는 계약이다.

9) 현상광고(懸賞廣告)

광고자가 어느 행위를 한 자에게 일정한 보수를 지급할 의사를 표시하고 이에 응한 자가 그 광고에 정한 행위를 완료한 때에 현상광고가 성립한다.

10) 위임(委任)

당사자 일방이 상대방에 대하여 사무의 처리를 위탁하고 상대방이 이를 수락함으로써 성립하는 계 약이다

11) 임치(任置)

당사자 일방이 상대방에 대하여 금전 이나 유가증권 기타 물건의 보관을 위탁하고 상대방이 이 를 수락함으로써 성립하는 계약이다.

12) 조합(組合)

두 사람 이상이 상호출자하여 공동사업 을 경영할 것을 약정함으로써 성립한 계약 또는 그에 기초 해 이루어진 단체를 말한다. 민법의 조합에는 법인격이 없 고, 그 소유형태가 합유라는 점에 특색이 있다.

13) 종신정기금(終身定期金)

당사자 일방이 자기 상대방 또는 제3자의 종신까지 정기로 금전 기타의 물건을 상 대방 또는 제3자에게 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다.

14) 화해(和解)

당사자가 서로 양보하여 당사자 사이의 분쟁을 끝내기로 약정함으로써 성립하는 계약이다.

사무관리(事務管理)

법률상의 의무없이 타인을 위하여 그의 사무를 관리하는 행위로 그 법적 성질은 준법률행위 의 일종인 혼합사실행위이다.

부당이득(不當利得)

법률상의 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가 한 자에 대하여 그 이익을 반환을 명하는 제도로 법적성질 은 사건에 해당한다.

불법행위(不法行爲)

고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 끼지 는 경우를 말한다. 불법행위가 있으면 손해배상청구권이 발생하므로 채권발생의 원인이 된다.

연습문제

객관식

다음 용어를 정의와 바르게 짝지으시오.

• 消費貸借
• 使用貸借
• 賃貸借
• 雇傭
• 都給
• 懸賞廣告
• 任置
• 委任
• 終身定期金
• 和解

1. 당사자 일방이 금전 기타 대체물의 소유권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방은 그와 같은 종류, 품질 및 수량으로 반환할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다.
2. 당사자 일방이 상대방에게 무상 으로 사용․수익한 후 그 물건을 반환할 것을 약정함으로 써 성립하는 계약이다.
3. 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 용․수익할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다.
4. 당사자 일방이 상대방에 대하여 노무를 제공할 것을 약정하고 상대방이 여기에 보수를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다.
5. 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약속하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급하기로 약정함으로써 성립하는 계약이다.
6. 광고자가 어느 행위를 한 자에게 일정한 보수를 지급할 의사를 표시하고 이에 응한 자가 그 광고에 정한 행위를 완료한 때에 이 것이 성립한다.
7. 당사자 일방이 상대방에 대하여 사무의 처리를 위탁하고 상대방이 이를 수락함으로써 성립하는 계 약이다
8. 당사자 일방이 상대방에 대하여 금전 이나 유가증권 기타 물건의 보관을 위탁하고 상대방이 이 를 수락함으로써 성립하는 계약이다.
9. 당사자 일방이 자기 상대방 또는 제3자의 종신까지 정기로 금전 기타의 물건을 상 대방 또는 제3자에게 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다.
10. 당사자가 서로 양보하여 당사자 사이의 분쟁을 끝내기로 약정함으로써 성립하는 계약이다.

주관식

1. 公示의 原則와 公信의 原則을 比較하시오.
2. 一物一權主義를 定義하시오.
3. 物權法定主義를 定義하시오.
4. 事務管理를 定義하시오.