대한민국 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

집합건물법혹은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 집합건물에 대한 사항을 규율한 대한민국 법이다.

건물의 구분소유

총칙

공용부분

제3조 (공용부분) (1) 수개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.

(2) 제1조 또는 제1조의2에 규정한 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다. <개정 2003.7.18>

(3) 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서로써 제2항의 규약에 상당하는 것을 정할 수 있다. <개정 2003.7.18>

(4) 제2항과 제3항의 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.

판례에 따르면, “집합건물에 있어서 수개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며, 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 할 것이다.”

구분소유자의 권리의무 등

제5조 (구분소유자의 권리의무등) (1) 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 아니된다.

(2) 전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유없이 그 부분을 주거 이외의 용도로 사용하거나 그 내부벽을 철거 또는 파손하여 증ㆍ개축하는 행위를 하여서는 아니된다.

(3) 구분소유자는 그 전유부분 또는 공용부분을 보존 또는 개량하기 위하여 필요한 범위내에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유에 속하지 아니하는 공용부분의 사용을 청구할 수 있다. 이 경우 다른 구분소유자가 손해를 입은 때에는 이를 보상하여야 한다.

(4) 제1항 내지 제3항의 규정은 전유부분을 점유하는 자로서 구분소유자가 아닌 자(이하 "점유자"라 한다)에게 이를 준용한다.

제5조 제1항의 “...취지가 집합건물인 상가건물의 구분소유자가 해당 전유부분에 대한 용도변경행위를 함에 있어 다른 구분소유자들과 함께 하여야 한다거나 그들의 동의를 얻어야 한다는 것까지 포함한다고 볼 수 없다.”

대지공유자의 분할청구의 금지

제8조 (대지공유자의 분할청구의 금지) 대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물의 사용에 필요한 범위내의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다.

“제8조의 입법 취지는 1동의 건물로서 개개의 구성부분이 독립한 구분소유권의 대상이 되는 집합건물의 존립 기초를 확보하려는 데 있는바, 집합건물의 대지는 그 지상의 구분소유권과 일체성 내지 불가분성을 가지는데 일반의 공유와 같이 공유지분권에 기한 공유물 분할을 인정한다면 그 집합건물의 대지사용관계는 파탄에 이르게 되므로 집합건물의 공동생활관계의 보호를 위하여 분할청구가 금지된다.”

공용부분

제16조 (공용부분의 관리) (1) 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문의 경우를 제외하고는 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.

(2) 제1항의 규정은 규약으로써 달리 정할 수 있다.

(3) 제15조제2항의 규정은 제1항 본문의 경우에 이를 준용한다.

판례에 따르면, “집합건물의소유및관리에관한법률 제16조 제1항 단서, 제2항 규정의 취지는 규약에 달리 정함이 없는 한 집합건물의 공용부분의 현상을 유지하기 위한 보존행위는 관리행위와 구별하여 공유자인 구분소유자가 단독으로 행할 수 있도록 한 것으로, 그 보존행위의 내용은 통상의 공유관계처럼 사실상의 보존행위 뿐 아니라 지분권에 기한 방해배제청구권과 공유물의 반환청구권도 포함하여 공유자인 구분소유권자가 이를 단독으로 행할 수 있다고 풀이되는 것이고, 공유자의 위 보존행위의 권한은 관리인의 선임이 있고 없고에 관계없이 이를 행사할 수 있는 것이다.”

대지사용권

제20조 (전유부분과 대지사용권의 일체성) (1) 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

(2) 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다.

(3) 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다.

(4) 제3조제3항의 규정은 제2항 단서의 경우에 이를 준용한다.

판례에 따르면, “...제2조 제6항은 "대지사용권이라 함은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다"고 규정하고 있으므로, 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 전유부분의 소유자가 사후에라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일소유자의 소유에 속하게 되었다면 그 대지사용권에까지 미치고 여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함된다” “집합건물의 건축자가 그 대지를 매수하고도 아직 소유권이전등기를 경료받지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 건축하였다면 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생기게 된 것이고, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자 역시 매매계약의 효력으로서 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다”

기타 판례

하나의 건물 내에 구조적으로 구분된 부분이 독립적으로 사용할 수 있을 때 즉, 내가 살아가는데 먹고 자고 화장실 가고 하는 모든 문제가 타인과 관계없이 나의 의지대로 이루어 질 때 구분소유로 집합건물이 될 수 있습니다

참고문헌

• 집합건물법, 박종두, 박세창 저, 삼영사, 2011. ISBN 9788944502149

같이보기

• 구분소유