대한민국 부동산등기법: 두 판 사이의 차이

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=서론=
등기란, 미리 마련되어 있는 등기부에 권한 있는 공무원이 일정한 사항을 기재하는 행위 또는 그와 같이 하여 등기부에 이루어진 기재를 말한다.
==특성==
등기가 진실과 다른 경우에도 그것을 믿고 거래한 제3자가 보호되는 것으로 하는([[공신의 원칙]]) 것이 있는데 대한민국에는 그것이 인정되지 않는다. 바꿔 말하면 등기는 물권변동의 성립요건이고, 등기공무원은 등기신청 절차의 법정요건이 갖춰져 있는지의 여부 정도의 심사권밖에 갖지 않았다는 등의 이유에서 등기부상의 기재만 믿고 거래한 제3자도 그 신뢰를 보호받을 수 없는 것이다. 이를 보완하기 위하여 민간 보험사에서 권원보험이라는 상품을 두고 있으나 잘 알려지지 않고 있다. 등기의 목적물은 부동산등기법에 의한 토지·건물, 입목에관한법률에 의한 입목, 선박등기법에 의한 선박 외에 특별법에 의한 재단이 있다. 등기에는 [[종국등기]](終局登記)<ref>[[본등기]]</ref>와 [[예비등기]](豫備登記)<ref>[[예고 등기]]·[[가등기]]</ref>가 있다. 언제나 등기권리자와 등기의무자의 쌍방 또는 그 대리인의 신청에 의거함이 원칙이다. 예외로 등기권리자 단독으로 할 수 있는 경우가 있는데 예컨대 판결, 상속에 의한 등기, [[가처분가등기]]<ref>부등 29조, 37조</ref> 또는 관공서의 촉탁·직권으로써 하는 등기가 이에 해당한다<ref>부등 39조, 135조</ref>.
= 총칙 (제1~6조) =
==등기능력 있는 권리==
'''등기능력(登記能力) 있는 권리'''는 등기법의 규정에 의하여 등기할 수 있는 권리를 말한다. 부동산은 모두 등기에 의해서 공시함이 원칙이지만 권리의 성질에 따라서 등기에 부적절한 것이 있기 때문에 예외가 있다. 등기를 필요로 하는 부동산 물권에는 소유권 · 지상권 · 지역권 · 전세권 · 저당권 ·임차권 권리질권 채권담보권 ·권리질권이 임차권이 있다<ref>부등(부동산등기법 2조</ref>제3조). 또 부동산 환매권은 민법상 매매의 해제권이고<ref>민 590조</ref>, 등기에 있어서도 독립한 물권으로서 거래되지 않지만 일종의 물권과 같은 실질을 가지고 있어 거래의 실정을 참작, 이전등기를환매특약을 인정하고 있다<ref>민(민법 592조제592조, 부등부등산등기법 43조</ref>제53조). 또 특별법상의 등기능력이 있는 권리로서는 [[공장재단저당권]] <ref>공저 4·6조</ref>·[[광업재단저당권]]<ref>광재 3·5조</ref> 등이 있다. 점유권·유치권 등의 등기능력이 없는 권리는 점유라는 사실이 계속되는 한에서만 인정되고 점유를 떠나 등기에 의해 표상될 수 있는 추상적 권리가 아니기 때문에 부동산 위에 성립하는 경우에도 등기를 할 수 없다.
 
[[법정지상권]]은 지상권 중에서 등기를 요하지 않는 지상권이나, 매매 등으로 권리관계를 변동시킬 때에는 이를 등기하여야 한다.
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= 등기절차 =
==통칙(제27~88조)==
한국에서는 부동산등기를 하려면 등기에 직접적인 이해관계를 가지는 두 사람, 등기권리자와 등기의무자의 쌍방 또는 그 대리인의 신청에 의거함이 원칙이다. 이를 공동신청주의라고 부른다. ([[w:부동산등기법|부동산등기법]] [[s:부동산등기법#제28조 (등기신청|28조]]) 예외로 등기권리자 단독으로 할 수 있는 경우가 있는데 예컨대 판결, 상속에 의한 등기, [[가처분가등기]]<ref>부등 29조, 37조</ref> 또는 관공서의 촉탁·직권으로써 하는 등기가 이에 해당한다<ref>부등 39조, 135조</ref>. 등기신청을 하려면 여러 가지 서류를 제출해야 하는데, 대표적으로 등기원인을 증명하는 서면, 등기의무자의 권리에 관한 등기필증이 그것이다. 등기신청을 받은 등기공무원은 원칙적으로 등기절차의 형식적 적법성 유무를 심사하는 권한을 가진다.
===등기권리자·등기의무자===
'''등기권리자'''(登記權利者)라 함은 등기를 함으로써 직접적으로(등기권리자의 채권자인 경우에는 제외) 등기부상의 이익을 얻는 자를 말하며 '''등기의무자'''(登記義務者)란 등기를 함으로써 등기부상 권리를 상실하거나 또는 권리가 감축되는 자를 말한다. 예를 들면 매매에 의한 소유권의 이전등기에서는 매수인이 전자이고 매도인이 후자이다. 등기는 원칙적으로 그 쌍방 또는 그 대리인(한 사람이 쌍방을 대리해도 무방)이 등기소에 출두하여 공동신청한다<ref>부등 27조</ref>. 등기권리자·등기의무자는 절차상의 형식적인 자격을 의미하는 것이지만, 실체법상에서는 다르게 취급되는 경우가 있다. 예컨대 매도인은 이전등기를 하고자 함에도 매수인이 응하지 않을 경우에 매도인은 고정자산제를 부담하는 불이익을 받게 되므로 매도인의 매수인에 대한 등기(수령) 청구권이 인정된다. 이 경우에는 매도인은 등기절차상 등기의무자이지만 실체법상으로는 등기권리자가 된다<ref>매수인은 그 역(逆)이 된다</ref>.
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====가등기(假登記)====
=====의의=====
'''가등기'''(假登記)는 부동산물권변동 그 자체를 등기하는 것이 아니라, 그러한 물권변동을 내용으로 하는 청구권을 보전하기 위하여 임시로 하는 등기를 말한다. 가등기는 간단한 절차와 저렴한 비용으로써 후일에 본등기의 순위를 보존하기 위하여 하는 예비등기의 일종이다. 곧 본등기(종국등기)를 할 수 있을 만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 완비하지 못한 경우에 장래 그 요건이 완비된 때에 행하여질 본등기를 위하여 미리 그 순위를 보전해 두는 효력을 가지는 등기이다<ref>부등 3조</ref>. 후에 요건이 완비되어 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 된다<ref name=autogenerated1>부등 6조 2항</ref>.
 
가등기는 특히 담보의 목적으로 이용되기도 하는데, “가등기가 담보가등기인지 여부는 그 등기부상 표시나 등기시에 주고 받은 서류의 종류에 의하여 형식적으로 결정될 것이 아니고 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정될 문제라고 할 것이다.”<ref>[[:s:91다36932|대법원 1992.2.11. 선고 91다36932 판결]]</ref>
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* 최초 양도인이 중간등기생략을 거부하고 있어 매수인란이 공란으로 된 백지의 매도증서와 위임장 및 인감증명서를 교부한 것만으로는 중간등생략에 관한 합의가 있었다고 할 수 없다<ref>91다5761</ref>
===소유권에 관한 등기(제2관 제64~68조)===
통상 ‘집을 샀다’고 하면 주택뿐만 아니라 그 대지도 매수한 것이므로 각각에 대하여 별도의 소유권이전등기를 해야 한다.
; 등기에 관한 매도인의 구체적 의무
매도인은 등기신청에 필요한 각종의 서류를 매수인에게 교부함으로써 자신이 하여야 할 것은 일단 모두 다한 셈이 된다.
# [[s:대한민국_민법/제3편_채권#제473조 (변제비용의 부담)|473조]]
# [[w:부동산등기법시행규칙|부동산등기법시행규칙]] [[s:부동산등기법시행규칙#제53조 (인감증명의 제출)|53조]]
===등기필증===
{{본문|등기필증}}